지난 정부 당시 정부는 다주택자 및 투기가 우려되는 지역 등에서 부동산을 거래하는 행위를 막기 위해 징벌적 과세를 하게 됐습니다. 이에 따라 취득세부터 보유세, 양도세까지 손보게 됐습니다. 또 전국 대부분을 규제지역으로 묶으면서 소재지 위치에 따라 달라지는 세금 때문에 고민하시는 분들이 많습니다. 조정지역 2주택 양도세의 경우 많은 개편이 있었습니다. 이번 시간에는 이런 내용을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.
정부는 부동산에 대한 가격이 급격히 상승하면서 투기가 예상되는 지역을 조정대상지역으로 지정하고 있습니다. 이는 지속적인 모니터링을 통해 시장의 변화와 부작용을 예측하고 시행해야 합니다. 그러나 그 당시 전국 대부분 수도권 및 일부 산지까지도 지정되어 많은 분들이 거래를 하실 때 과도한 세금 및 대출 규제로 어려움을 겪으셨습니다. 특히 다주택자에 대한 징벌적 과세가 심했는데요. 조정지역의 2주택 양도세율을 조정하고 관련 혜택을 축소하는 등의 방법으로 투기세력을 잠재우려고 시도했습니다. 그 중 가장 큰 변화라고 할 수 있는 1주택 비과세 혜택입니다. 정부는 한 채의 집을 가진 사람이 이를 처분할 경우 상당히 높은 수준까지 세금을 내지 않도록 하고 있습니다.
1가구 1주택세를 면제되려면 몇가지 요건을 충족할 필요가 있습니다. 이는 주택을 취득한 뒤 2년간 보유가 필요합니다. 조정 지역 내에서는 실제로 2년간 거주해야 합니다. 또 매매 가격이 12억 이하가 아니면 적용되지 않습니다. 이 조건을 충족하는 경우, 그 가격 안에서 수익이 얼마 있어도 세금을 안 내는 것이 있습니다. 물론 이 금액을 초과하여도 12억원을 초과한 금액에 대해서만 과세하므로 부담이 작은데. 그래서 많은 분이 이 테크를 활용하기 위해서 2년 주기로 주택을 매매할 있었습니다. 이는 실제 거주자를 위한 정책인 만큼 새로운 집으로 이사 가려고 인수할 대상에도 적용하고 있습니다. 이는 일시적인 2주택 비과세입니다. 본래는 1가구 1주택 상황에서만 세금을 내지 않지만 원칙과는 다른 일시적으로 사정으로 집의 수가 늘어난 것에 배려하는 개념입니다. 비 조정 지역 내에서는 기존 주택을 1년 이상 보유했으나 새 집을 취득하고 보유 기간 요건을 충족시킨 뒤 3년 이내에 기존 주택을 전매한다면 이를 인정하고 있었습니다만. 그러나 조정 지역의 2주택 양도세에서는 소유뿐만 아니라 거주 요건을 갖춰야 하며 1년 이내에 팔아야 인정하고 있지 않습니다. 물론 최근의 개정을 통해서 2년 다시 늘어나고 있습니다. 또 전입 의무도 있었습니다만 제거했습니다.
지금은 시장 내에서 주택 공급을 활성화하기 때문에 일시적으로 조정 지역의 2주택 양도세 중과세를 배제하고 있습니다. 현행 세 법상을 양도할 경우 가격에 의해서 다른 세율이 적용됩니다. 과세 표준 기준으로 1200만원 이하인 경우에는 6%, 4600만원 이하까지는 15%를 8800만원 이하는 24%를 적용하고 1억 5천만원 이하는 35%입니다. 3억원까지는 38%, 5억까지 40%, 10억원 이하는 42%, 이를 넘는 경우는 45%를 적용하고 있습니다. 이는 8단계 누진 세율을 적용하고 있습니다. 2주택자의 경우 20%를 중과하는 최저 26~65%의 세율을 가지고 있습니다. 3주택자는 30%를 가산해서 최대 75%를 세금으로 내고 있습니다. 그러나 이에 따른 매물이 잠겨지가격이 높아지는 비정상적 거래가 증가하자 2023년 5월 9일까지는 일시적으로 기본 세율만 적용하게 되었습니다. 물론 보유 기간이 2년 이상을 충족시켜야 한다는 조건은 있습니다.
일반적으로는 양도세를 계산할 때에 장기 보유 특별 공제가 적용됩니다. 그러나 조정 지역의 2주택 양도세를 산정할 때는 해당 개념을 산입하지 않았습니다. 이는 3년 이상 파는 집을 갖고 있는 사람에게 특혜에서 1주택자에게 1년에 연 8%씩을 공제하는 제도입니다. 이에 따른 최대 80%까지 적용을 받을 수 있었습니다. 다주택자의 경우는 연간 2%씩 증가하고 15년 이상의 경우 최대 30%까지 감면을 받을 수 있습니다. 이에 대해서 세금을 확실히 줄일 수 있는 효과가 있습니다. 그러나 이것도 조정 대상 지역에 위치할 경우 현행 세 법상에서는 적용을 받지 못했어요. 대부분 규제 지역에 묶인 상황에서는 대부분이 감면을 받을 수 없다는 것을 의미했습니다. 이것도 제도 개선이 필요한 상황으로 보고 있으며 마찬가지로 일시적으로 적용할 수 있도록 하고 있습니다.
이런 경우, 다주택자가 다시 세율이 높아지기 전에 자신이 보유한 매물을 쉽게 내준다고 생각하고 있습니다. 또 정부는 소득세의 재검토를 실시할 계획입니다. 이는 기존 과세 표준 구간을 변경할 예정입니다. 현행보다 다소 높게 설정하기로 세금을 줄이도록 하고 있습니다. 이에 대한 많은 사람이 절세를 위해서도 매물을 내놓고 시장 내에 공급이 많아지기를 기대하고 있습니다. 이로써 거래가 활성화하고, 본 기능을 회복할 수 있도록 지원하고 있습니다. 이 시간은 양도세에 대해서 말했습니다. 현재는 주거 정책 심의 위원회를 통해서 규제 지역 해제에 대해서 꾸준히 모니터링하고 있다는 것이므로 이를 기다리고 보는 것도 방법일지도 모릅니다. 물론 예측할 수 없는 상황이 생기고 있지만 부동산 정책을 다소 완화하고 있으므로 징벌적 과세로 고민하는 분들은 현명한 판단을 하세요.
